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為什么五年內(nèi)你必須把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到省會及以上城市?

2017-05-16 點擊數(shù):732


表弟的煩惱


數(shù)周前,我的表弟到北京出差,我自幼和他一起玩耍長大,關(guān)系親密,很自然的打開話匣子聊起了老家的事。


表弟在省會貴陽市上班,在老家縣城有一門面房,兩三年前市值約百萬,問詢者眾,如今打八九折,卻已無人問津。


而表弟的一樁心頭大事,是希望為他的親弟在省會安家。一邊是日益貶值的縣城資產(chǎn),另一邊是節(jié)節(jié)上漲的省會房價,表弟感到很緊迫也很無奈。


周末和表弟聊微信,沒想到僅僅過了兩三個月,他關(guān)注的小區(qū)又漲了一千,而老家的門面房仍無人問津…


表弟心念已久的觀山湖區(qū)


也是上周末,我和老家親戚視頻聊天,情不自禁地又一次推銷了自己的觀點:


“老家的房子和門面一定要盡快處理掉,最多只留一套當臨時旅館和紀念品。其他的全轉(zhuǎn)移到貴陽,最好是兩城區(qū)+觀山湖區(qū)的學區(qū)房,最好是全國大牌房開商的新房和次新房。”


好友的質(zhì)疑


仔細算起來,從上大學到工作后,已經(jīng)數(shù)不清勸過多少人把老家的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到北京,現(xiàn)在回頭來看,也無意中造福了不少身邊好友。


當然,也有許多人對的邏輯表示不解,他們的問題通常有以下幾類:


  • 大城市有啥好的,堵車、空氣污染又重,并不是人人都想去大城市,我呆在老家也挺好的,你看這些年縣里也發(fā)展得很快呀。


  • 你說得不對,現(xiàn)在國家不鼓勵發(fā)展特大城市,而是鼓勵發(fā)展中小城鎮(zhèn)。國家都要疏解大城市人口了,你還在鼓吹大城市,你能比政府更聰明?


  • 人家歐美大公司的總部都在鎮(zhèn)上,隨著社會的發(fā)展,公司和居民像歐美那樣走向小城鎮(zhèn)才是大趨勢。


  • 你沒有考慮到我國是有戶籍制度的,大城市不是想進就能進,大部分人還是只能呆在小城市,你說的不對。


本文就是想通過詳盡的數(shù)據(jù)來告訴大家,上述論點究竟犯了哪些錯誤,為什么我們必須把家庭資產(chǎn)盡可能的轉(zhuǎn)移到省會及省會以上規(guī)模的大城市。



城市化后的“大城市化”


無論在雜志報紙上,還是在網(wǎng)絡(luò)論壇里,每每談及中國的城鄉(xiāng)差距、大城市病等,主流論調(diào)基本都是下面這樣:


  • 中國的政治制度導致大城市資源過多,從而導致城市規(guī)模太大,人家歐美都是發(fā)展小城鎮(zhèn)。


  • 如果中國農(nóng)村都像歐美農(nóng)村那樣生活便利,在村里就能找到世界500強的工作,誰還去大城市。


這樣的論調(diào)從我小時候一直持續(xù)到現(xiàn)在,熱度不減。


因為在中國,“反大城市”是一種從官方延續(xù)到民間的政治正確,中國也是世界上極其罕見的從財稅、土地、規(guī)劃等多項制度上有組織有紀律反大城市、挺中小城市的國家。


然而,從全球歷史和現(xiàn)實來看,卻是這樣一番景象:


  • “城市化”是一種無法逆轉(zhuǎn)的趨勢。


  • “大城市化”在城市化完成后仍然會繼續(xù)進行。


  • 所謂的“歐美小鎮(zhèn)”其實是“郊區(qū)化”而不是“逆城市化”。


我們先來看一張表格,美國歷年top20“都市統(tǒng)計區(qū)(MSA)”人口變遷(PS:中美行政區(qū)劃差異極大,美國行政區(qū)中city(市)的概念,其規(guī)模通常只相當于中國的“區(qū)/縣”、小的甚至只有“街道/鄉(xiāng)鎮(zhèn)”大小。美國統(tǒng)計署的Metropolitan Statistical Area(MSA)口徑,則大致類似于我國的“地級市”,中美的地級市/MSA數(shù)量都是300多個。)


數(shù)據(jù)來源:http://810399.cn/bE3t


從上圖可以看到:


從1930年到1960年,在美國300多個“地級市”中,居住在top 20“地級市”的人口比重,從23.6%提升到了32.8%。


1960年美國基本完成城市化后,其“大城市化”進程仍在繼續(xù),到2010年人口普查時,37.5%的美國人生活在top20“地級市”里。


要知道的是,2016年中國的城鎮(zhèn)化率是57%,大致等于美國1930年的水平,也就是說,“大城市化”的快速發(fā)展期就在眼前。


我們再來看一組美國各州的數(shù)據(jù):


數(shù)據(jù)來源:http://730118.cn/bE3u,http://rjhui.cn/bE3v


從上表可以看出,美國各州最大“地級市”的人口占全州比重大都超過1/3,一些州甚至達到70%。


以美國第一人口大州——加州為例,其第一大“地級市”的人口占了全省的1/3,前兩大“地級市”加起來則占了全省的46%



一些讀者會問:“你說得不對,我百度過,洛杉磯只有300多萬人,舊金山只有80多萬”。


的回答是:“那指是的city人口,如前文所說,美國的city比中國的“地級市”范圍通常小1-2級,如“舊金山city”只有海淀區(qū)面積的1/4?!?


為了和4000萬的加州大致可比,我們選取人口在3000-6000萬的中國省份做對比,這是中國中等省份的典型規(guī)模。


數(shù)據(jù)來源:《中國統(tǒng)計年鑒2016》、各省會城市《2015年國民經(jīng)濟與社會發(fā)展統(tǒng)計公報》


由上表可見,中國典型省份的省會人口比重大都在20%以下,其中一半不超過15%——中國的城市化率和大城市化率,和美國相比,差距是巨大的。


為了直觀起見,我們看一個美國人口分布圖,如下所示:


  • 西部內(nèi)陸以荒漠和大農(nóng)場為主,除了丹佛、鹽湖城、拉斯維加斯等少數(shù)城市外,人口極其稀少。


  • 人口較多的州(如加州、德州、佛州),有兩三個人口中心,而普通的州,一般就只有一個人口中心,全州人口高度集中于這些少數(shù)人口中心。



美國以外呢?——我們再來看看歐洲各國,并將其與中國人口規(guī)模類似的省份作對比。


數(shù)據(jù)來源:wikipedia


從上表可以看出,除了四川/成都 VS 德國/萊茵魯爾勝出外,中國省份最大城市的人口比重普遍也不如歐洲國家——德國在西方也屬于人口不太集中的案例。


亞洲的日韓就不用多說了——典型的人口高度集中于首都:


我們拿韓國和浙江做個對比:


  • 韓國的人口、面積、地形等基本情況,和浙江基本一模一樣。


  • 韓國首都圈行政區(qū)面積1.17萬平方公里,人口2550萬,占全國人口的一半。


  • 浙江杭州市行政區(qū)面積1.66萬平方公里,人口920萬,不到韓國首都圈的40%。


再來看看日本:


  • 東京圈一都三縣行政區(qū)1.35萬平方公里,人口3600余萬,占日本人口28%。


  • 相比之下,北京1.68萬平方公里,2100余萬常住人口,規(guī)模小太多。


過去幾十年,歐美日韓等國/州的最大城市,倫敦、巴黎、首爾、東京...都在持續(xù)甩開和第二位的差距。英國越來越等同于倫敦,韓國越來越等同于首爾,日本越來越等同于東京,下圖:倫敦相對于其他城市的巨大優(yōu)勢:



下圖:日本top都市圈的人口變化情況,即使同2-4位的大都市相比,東京的首位度也愈發(fā)提升。


數(shù)據(jù)來源:http://810399.cn/bE3w


說完大城市化,最后提一句,所謂“歐美企業(yè)總部都在小鎮(zhèn)”,其實絕大部分是指巨型企業(yè)在郊區(qū)修建的總部園區(qū),就和百度、聯(lián)想總部在西北旺鎮(zhèn),阿里總部在西溪,華為終端總部在東莞松山湖,上海交大在閔行,中科院大學在懷柔是一個邏輯。


隨著城市的發(fā)展,一些幾萬人的大機構(gòu)通常會選擇在郊區(qū)修建自己的園區(qū),這是“郊區(qū)化”,而不是逆城市化。


中國省會的未來規(guī)模


許多人可能會覺得,和發(fā)達國家比太遙遠,中國未來可能并不會發(fā)展到歐美日那樣高度發(fā)達的程度,那我們的大城市化水平也自然不會達到那樣的高度。


那我們就回頭來和發(fā)展中國家比一比,看看窮兄弟們的城市規(guī)?!糠值湫桶l(fā)展中國家的最大都市規(guī)模如下所示:



從上表可以看出,13.7億人口中國的首都北京,大致和1-2億人口的菲律賓、墨西哥、尼日利亞的首都相當,被印尼、巴基斯坦秒殺。


而中國7千萬以上的人口大?。簭V東、山東、河南、四川、江蘇、河北,除了廣州和成都外,其他省會的人口規(guī)模都遠遠比不過土耳其和伊朗首都。


于是我們會發(fā)現(xiàn),中國特大城市、大城市、省會的規(guī)模,不僅比不過發(fā)達國家,甚至也比不過發(fā)展中國家中的人口大國。中國目前的“大城市化率”,其實是低于中國當前的經(jīng)濟水準——這和中國獨有的制度是分不開:


  • 城市土地國有:城市土地出讓由政府壟斷,政府嚴格限制大城市土地供給。


  • 戶籍制度:通過限制大城市公共品對非戶籍人口開放來限制人向上的自由流動。


  • 轉(zhuǎn)移支付:每年數(shù)萬億資金在縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村保持大量體制內(nèi)就業(yè)機會和公共品供給。


但是,上述各類國家的數(shù)據(jù)可以表明,人們向往大城市的意愿在全球都是一樣的。中國獨特的制度,并不能抹掉人們的內(nèi)心需求,而只能是通過給新移民創(chuàng)造麻煩來人為地減緩大城市化速度。


就像一個蓄水池,雖然出水口被人為縮小,但終有一天水還是會流完。于是在現(xiàn)實中我們就會看到,中國特大城市的規(guī)劃往往是首先迎合決策者的主觀意愿,而通常不能滿足人民群眾的實際需求,然后在一次又一次被現(xiàn)實打臉后,只能按照實際的人口規(guī)模來修改規(guī)劃以作為補救:


  • 《北京城市總體規(guī)劃(1991年至2010年)》里預計,北京到2010年常住人口控制在1250萬以內(nèi),但實際上北京到2000年就達到了1382萬。


  • 《北京城市總體規(guī)劃(2004年-2020年)》里預計,北京到2020年常住人口控制在1800萬以內(nèi),但實際上北京到2010年就達到了1961萬。


  • 于是,在2015年時,北京2020年總體規(guī)劃又被修改為:2020年常住人口控制在2300萬以內(nèi)。


于是,隨著中國城市化的深入,大城市化的持續(xù),政府規(guī)劃被現(xiàn)實教訓得步步“退讓”,中國的省會最終可能將會發(fā)展到如下規(guī)模:


  • 6000萬人以上的大型省:省會人口達到1500-2500萬。


  • 2000-6000萬人的中型?。菏丝谶_到600-1500萬。


  • 2000萬以下的小型?。菏丝谶_到300-600萬。


屆時,中國大多數(shù)省1/5-1/3的人口將會集中在省會,全省2、3位的城市大都將只有不到省會一半的人口。


部分雙核、三核的省,如山東、遼寧、福建、內(nèi)蒙、江蘇等,屆時將會是top2、3的城市占據(jù)全省1/2-2/3的人口,其余城市的規(guī)模則將會小到無法相提并論。


關(guān)于這一點,在老家的一位好友已經(jīng)有所感觸,他說:“以前并沒有覺得貴陽有多好,但現(xiàn)在去貴陽,發(fā)現(xiàn)商場里都擠滿了人,而老家地級市的商場里服務(wù)員比客人還多,就幾年時間,差距被實實在在的拉開了。”


投資品、消費品和紀念品


說到這里,可能很多人會有疑問:“你這說法有點夸張了,中國和美國不一樣,美國是移民國家,美國的小地方本來就是大農(nóng)場沒啥人。


但中國是有幾千年歷史的,小地方世世代代住滿了人,保定、阜陽這些大平原地級市,都是上千萬人口,怎么可能會在幾十年后縮減到相比省會不值一提的程度?!?


對此的回答是:老齡化+少子化+城市化將共同造就這種奇特的突變。


我們就以著名的中原塌陷區(qū)人口大市阜陽和其省會合肥為例,我們先來看看2010年第六次人口普查時的數(shù)據(jù):


  • 阜陽,戶籍人口1014萬,常住人口759萬,比2000年減少40.4萬。


  • 合肥,戶籍人口502萬,常住人口570萬,比2000年增加124萬。


一來一去,10年間,阜陽比合肥的人口優(yōu)勢減少了164.4萬。


但這還不是最關(guān)鍵——需要注意的是,常住人口統(tǒng)計的是全量人口,也就是說,大量城市化率很低的中老年人口會長時間作為阜陽的基數(shù)。


而另一點,中國的出生人口在快速遞減,而這也將會神奇的改變?nèi)丝诜植?,如下表所示,我們做一個簡化的小模型來進行推演(不代表真實數(shù)據(jù)):



2010年時,假設(shè)整個經(jīng)濟體共有100人,城鎮(zhèn)化率為50%,也就是50人住在各級城鎮(zhèn),50人住在農(nóng)村。我們假設(shè)每一級城鎮(zhèn)都住10人,常住在省會及以上的占總?cè)丝诘?0%。


假設(shè)在2010年時總共有20個25-35歲青年,他們的城鎮(zhèn)化率已達到75%,20人中只有5人還常住在村里,常住在省會及以上的為30%。


由于90后出生人口大跌,到2025年時,25-35歲的年輕人的數(shù)量,只有2010年的60%,也就是12人。而這12個人中,選擇居住在省會及以上城市的仍然是3+3人,所有的空缺都將由下層居住地來承擔。于是,2025年這一代的年輕人,其城鎮(zhèn)化水平提高到了90%以上,常住在省會及以上的達到了50%。


照此演化下去,當較低城鎮(zhèn)化水平的中老年沉淀基數(shù)人口逐漸走向衰亡,整個經(jīng)濟體的城鎮(zhèn)化率就越來越趨近于新一代勞動力的城鎮(zhèn)化率。同時由于生育大幅下滑所造成的空缺基本都由中下層區(qū)域來承擔,整體的城鎮(zhèn)化水平、大城市化水平,就會伴隨著超低生育率而戲劇性快速攀升。


上述推論的一大環(huán)節(jié):“生育大幅下滑所造成的空缺基本由中下層區(qū)域來承擔”是否成立?


我們繼續(xù)以日本為例(因為中國的人口年齡結(jié)構(gòu)就是完美拷貝20年前的日本):


在日本整體人口減少的背景下,保持增長的是東京圈的1都3縣(東京、埼玉、千葉、神奈川)和愛知、滋賀、福岡、沖繩各縣。東京都人口達到1351萬人,增加2.7%。東京圈人口達到3613萬人,在5年里增加了51萬人。在日本全國所占的比例比5年前提高0.6個百分點,達到28.4%。


也就是說,當全國出生人口打6折,并導致20年后年輕勞動力數(shù)量打6折時,大城市和特大城市可能不會打折(東京人口不減反增),中等城市打6折,縣城打4折,小鎮(zhèn)打2折,農(nóng)村打1折——越往下層的區(qū)域,越會陷入一個惡性循環(huán):


年輕人口減少——》經(jīng)濟缺乏活力,就業(yè)機會少——》促使年輕人口進一步逃離


就中國自身而言,陷入此惡性循環(huán)的典型案例就是比全國早10年進入老齡化的東三省。


于是,大家會慢慢覺察到這樣一個事實:


  • 2005-2010年,一線城市從5千漲到2萬,小縣城也從800漲到3000,全國一榮俱榮,大家皆歡喜。


  • 2010-2016年,一線城市從2萬漲到8萬,省會翻番,但小縣城則在3000橫盤多年。


然而需要知道的是,2016年仍然處于85后高峰人口購置婚房的末班車,小地方仍然有一定接盤人群。


再過3到5年,當人口總量比85后打6折的95后站上房市舞臺時,全國人民可能會發(fā)現(xiàn)自己手上的籌碼,進一步分化成三大品類:


1、  投資品:大型地級市、省會及更高級別的大城市、特大城市——全國年輕人口打6折時,這些城市的年輕勞動力數(shù)量不打折,固定資產(chǎn)仍然不乏接盤人群


2、  消費品:普通地級市、縣城——全國年輕人口打6折,這些城市打4-6折,接盤人數(shù)量腰斬,人口快速老齡化,當前山海關(guān)外的慘狀將會原封不動的在5年后重現(xiàn)在這樣的城市——這些地區(qū)的房產(chǎn)屬于消費品,有使用價值,但難以原價轉(zhuǎn)手了


3、  紀念品:偏遠的縣、鎮(zhèn)、村——這些地方的年輕人口將會打1-2折,固定資產(chǎn)大批淪為“鄉(xiāng)愁紀念品”。半個世紀以后,中國農(nóng)村大地上將矗立著上億棟300平米鋼筋水泥大獨棟紀念碑,用來紀念20世紀90年代到21世紀頭十年期間,在中華民族最佳人口紅利期里所造就的人類煤鐵水泥工業(yè)文明巔峰


萬事萬物都是相聯(lián)系的,人口、周期、規(guī)劃,這些看似宏大的主體,卻與我們每個人都息息相關(guān)。


許多人可能并不太在乎家庭資產(chǎn)的增減,只求過得舒坦即可,但這實際上是一個博弈,就如同無厘頭的搶鹽大賽一樣:


“雖然我不想搶,但我怕別人給搶沒了,于是我也被迫參與其中搶。”


搶鹽是很無厘頭的,但資產(chǎn)轉(zhuǎn)移競賽、學區(qū)房占坑大賽,并不是無厘頭,而是有其背后實實在在的供需邏輯。


祝愿大家都能提前避開波谷,逃離紀念品,把家庭資產(chǎn)放置到更加安全的避風港,而不至于成為下面新聞這樣的空置紀念碑。

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