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輕率賣房者,死無葬身之地!

2016-07-28 點擊數(shù):1420

復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場研究中心主任謝百三

 

一、北上廣深廈蘇合寧等房價上漲、居高不下

 

北京、上海、廣州、深圳的房地產(chǎn)價格,在各地政府限購等強(qiáng)硬政策下,終于漲幅收窄了,但依舊堅挺,居高不下。而廈門、蘇州、南京、合肥等城市補(bǔ)漲了很多,稱為新幾小龍。

 

房價上漲有九大原因,只要這些原因不去除,上漲的趨勢難以改變;最主要的有幾條:農(nóng)村城鎮(zhèn)化,農(nóng)村人口進(jìn)城,大學(xué)生大量留城,廣義貨幣增長快,“土地財政”;超大城市方針既定;大城市的優(yōu)質(zhì)資源豐厚,工資收入高等。

 

從1949年到朱镕基退休時的12萬億M2(現(xiàn)金加活期的存款加定期存款)(51年);但現(xiàn)在已160多萬億;翻了10多倍(僅13年)。請記住,當(dāng)大量貨幣到來時,并不是什么都漲;主要漲的是億萬百姓必須的,又不可再生的如一線城市的房地產(chǎn)、車位,(另外黃金、古董、紀(jì)念郵票等也可,但平均漲幅仍不如一線城市房產(chǎn)。)

 

北京有88所大學(xué),上海有76所大學(xué),每年畢業(yè)生40-50萬大學(xué)生、研究生;復(fù)旦經(jīng)院幾年前有個金融研究生班,畢業(yè)2年后一追訪,200個同學(xué)全部留上海工作了。上海真好,比北京空氣好,18條地鐵、輕軌,擁擠之處有地下隧道,還有多座跨黃浦江大橋。500多醫(yī)院、500多中學(xué)、大量超市。生活非常方便,網(wǎng)上購物,叫外賣,很快。社會治安也好,上海公安是全國力量最強(qiáng)的之一。最重要的是上海人才濟(jì)濟(jì),最好的高智商,知識博大精深、思想敏銳、視野開闊的一些精英云集上海。

 

這又給很多人有了學(xué)習(xí)的好老師,好機(jī)會。

 

北廣深也是吧。深圳是無地建房了,供不應(yīng)求。

 

繼而漲起的廈門、蘇州、南京、合肥也如此?,F(xiàn)在看長沙、成都房價真便宜?。。ㄎ覐牟环磳θ藗冑I房。)長沙7000-8000一平米,人們購房壓力小了,但依然熱愛生活,如愛吃魚:“飯怕魚”味道真好。保不住,什么時候也漲了,該買則買??!

 

 

二、上海一套房,漲幅超過很多人一生的積蓄

 

 

上海某友人2000年買的一套房,175㎡,63萬元(四房2廳)16年來,一直在漲,當(dāng)時和香港博士生一起來看,他說:在香港這個房要400-500萬元(折成人民幣);最近一問,竟已漲到1000-1100萬元了。怎么回事:原來是學(xué)區(qū)房,全區(qū)最好的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)都在這里。(調(diào)查了一下,美國學(xué)區(qū)房也貴。)北京華清嘉園的學(xué)區(qū)房也是40萬漲到400萬了。而這種漲價、增值的收益(一套房掙了1000萬),確實是廣東很多朋友一生積蓄也存不到的。

 

 

三、上海正向東京看齊,人口將上3000萬

 

 

中國人終于明白了,超大城市比普通大城市好,幾十所大學(xué),十多條地鐵、高速公路,智慧人群,眾多的中小學(xué)、醫(yī)院、超市、商場;很多優(yōu)質(zhì)資源集中在超大城市中??勺畲笙薅劝l(fā)揮作用,最充分利用資源,邊際效益的“遞增”都是超大城市最好!日本一億多人口;超大城市東京人口達(dá)到3800萬。(2015年數(shù)據(jù)顯示:東京人口3800萬(高居世界第一),上海人口2347萬(世界第三))中國13.7億人口,上海最終人口一定會追上東京。

 

這房地產(chǎn)就很難跌?。?/span>

 

 

四、輕率賣房者,會死無葬身之地!

 

 

七年前,表弟要把杭州西湖邊(八分鐘自行車距離)的138萬元的政府動遷房(額度),以148萬賣掉;由平安銀行杭州支行一位副行長(我的研究生)請客,我們在美麗的西子湖畔,請他們?nèi)页粤?000元的晚飯;副行長的年輕妻子是房地產(chǎn)公司的銷售員,為他們分析:“這里是風(fēng)水寶地??!西湖是中國最美的地方啊!”晚上10點多了,我把表弟媳拉到一邊,勸她,一定要買下來,錢不夠,銀行貸款(已有80萬現(xiàn)金);這是你們給子孫后代留下的最重要最珍貴最后一塊金磚!他們只是聽著,不做聲。一周后,他們從杭州發(fā)短信來:“148萬賣了,否則借款要還一輩子。”我說房子會漲價?。∷麄冋f,溫總理說了,房價一定會調(diào)到老百姓能承受的價格。(唉!怎么會這樣)現(xiàn)在此房已漲到380多萬,夫妻倆悔得不敢騎車從此經(jīng)過。

 

另一對夫妻,男:77級哈爾濱軍事工程大學(xué)畢業(yè);女:上海交大77級畢業(yè),是我的好朋友。

 

5年以前,丈夫要賣房,而且不是余房,是自己住的唯一的房,他怎么算,感覺把房賣掉可得300多萬,買銀行理財產(chǎn)品百分之五,年十幾萬收益,而租一間同樣大小的房,租金僅4000元,一年5萬元,可凈掙10萬元。他這么想也這么干,要把最后自住的房也賣了。妻子硬帶他來復(fù)旦大學(xué)找我,晚上9:00了,剛上完課,我力勸他別這么做,并嚴(yán)厲勸他,你把最后的房賣了,子孫后代會看不起你,房租年年會漲,你會死無葬身之地的。完全聽不進(jìn)去,而且非常生氣和反感!后來到底把房賣了。相信他現(xiàn)在已后悔不迭了!

 

五、也有優(yōu)質(zhì)股票漲幅超過北上廣深房產(chǎn)!


前幾文講過,優(yōu)質(zhì)股漲幅會超過北上廣深房價漲幅。如貴州茅臺,從2001年上市的31元漲到現(xiàn)在317元(復(fù)權(quán)后為1900多元)漲了61.3倍。9年前,深圳林園勸我買茅臺,他說,太好了,發(fā)展前景無限。當(dāng)時聽聽而過;這次去遵義茅臺,發(fā)現(xiàn)已漲到251元(1734元),又去電問林園老師,才知道他136萬股茅臺依然長期持有著,真乃神人也。

 

(現(xiàn)價317元,加剛分完的6.1元紅利,為323元,復(fù)權(quán)后為1900多元)。

 

在茅臺鎮(zhèn)寫的一文在博客上一發(fā),香港“滬港通”人士買了一星期貴州茅臺,等發(fā)現(xiàn)時,已漲到280元了。

 

(香港同胞的認(rèn)真、學(xué)習(xí),專研精神永遠(yuǎn)值得我們學(xué)習(xí)。)林園乃中國股市又一巴菲特式人物,近日,我將邀請他到上海講學(xué),他也已答應(yīng)了。真的應(yīng)好好向他學(xué)習(xí)?。?/span>

 

不過,好的股票鳳毛麟角,幾千家中僅幾十家,百分之80的投資者是虧損的。所以沒有專業(yè)知識的人,還是投資買房穩(wěn)妥?。ǖ⒁猓翰⒉恢鲝埇F(xiàn)價去買貴州茅臺和北上廣深房產(chǎn),畢竟很高很高了。賣二線城市房產(chǎn)都挺好的,泰安、長沙、成都真好?。?/span>


 高房價還能持續(xù)多久?誰又將成為房子接盤俠?

作者:海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷,摘自《大城市化和居民加杠桿能支撐房價多久》

 

1、房價或許可以連續(xù)上漲20年,但總是有頂?shù)?,屆時不是你想賣就能賣得掉。

 

2、20年后,誰來為你的房子接盤?當(dāng)我們這一輩人要退休的時候,要賣掉房子的時候,這個時候就會出現(xiàn)房子的富余,那時候的價格一定會往下走,中國會出現(xiàn)房地產(chǎn)的多余。

 

一、房價或許可以連續(xù)上漲20年

 

房價何時出現(xiàn)向下拐點,確實不好預(yù)測,就像預(yù)測股市何時見頂或何時見底一樣,因為影響房價的因素太多,政策也會調(diào)控或管制市場,你能預(yù)測準(zhǔn)政府可能采取哪些極端政策嗎?

 

房產(chǎn)稅不會導(dǎo)致房價下跌

 

有人問房產(chǎn)稅推出是否會導(dǎo)致房價下跌?我覺得應(yīng)該不會,因為中國經(jīng)濟(jì)目前高度依賴房地產(chǎn),政府應(yīng)該不會搬起石頭砸自己的腳。發(fā)達(dá)國家有三大縮小貧富差距的稅:房產(chǎn)稅、資本利得稅和遺產(chǎn)稅,這三大稅中國目前都沒有征收,房產(chǎn)稅只是長期試點。一般國家把這些稅種納入到稅收體系中正常運(yùn)作,而中國則往往把這些稅種當(dāng)成政策導(dǎo)向,具有較強(qiáng)的功利性。

 

觀察房價見頂?shù)拇翱谟腥齻€

 

不過,我覺得需要關(guān)注的是居民購房的杠桿率情況,房貸余額的變化是一個觀察窗口,盡管居民還可以通過民間融資來購房。

 假如2017年居民新增房貸的規(guī)模比2016年繼續(xù)提高30%以上,那我覺得可能會出現(xiàn)類似2015年6月份的股災(zāi)情形了,那時也是股市的場內(nèi)場外雙向融資猛增,政策一收緊,則市場大跌。目前看,政策上已經(jīng)開始行動,防患于未然,效果如何,還需要觀察。

 

此外,通脹率的變化也是一個觀察房價變化的窗口。

 今年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行至今,CPI應(yīng)該低于年初預(yù)期,但全球性的貨幣超發(fā)問題始終是存在的,因此,CPI何時起來,也是關(guān)系到貨幣政策何時收緊的問題。貨幣政策一旦收緊,則利率上升,對房價的負(fù)面沖擊肯定會有的。不過,目前似乎存在一定的悖論,即貨幣超發(fā)已經(jīng)那么多年了,其效應(yīng)主要體現(xiàn)為資產(chǎn)價格的上漲,包括近期的貴金屬和石油等部分大宗商品價格的上漲。但中國的CPI與GDP關(guān)聯(lián)度更大,而M2則與房價的關(guān)聯(lián)度更大些。若GDP起不來,則CPI也不用太擔(dān)心。很多問題存在卻僵持著。

 

觀察房價變化的第三個窗口,可能是金融機(jī)構(gòu)之間會否出現(xiàn)信用風(fēng)險,或者是其他資產(chǎn)價格泡沫的破滅會否導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的引火燒身。

 實體經(jīng)濟(jì)的不景氣已經(jīng)成為共識,債務(wù)規(guī)模不斷上升,盡管問題主要出在企業(yè)債務(wù)層面,而企業(yè)債務(wù)主要表現(xiàn)為國企的債務(wù),但國企有政府信用作為背書,故企業(yè)高債務(wù)之下似乎還是看不到爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險的直接誘因。不過,這些年來,金融機(jī)構(gòu)之間的交易規(guī)模驚人增長,不管是表外業(yè)務(wù)還是表內(nèi)業(yè)務(wù),不管是通道業(yè)務(wù)還是委外業(yè)務(wù),同業(yè)業(yè)務(wù)的規(guī)模都是逐年增大,各類產(chǎn)品存量規(guī)模也越來越大。但所有交易產(chǎn)品的背后,都是有具體資產(chǎn)作為支撐的,假如某類資產(chǎn)價格,如信用債出現(xiàn)大幅下跌,那么,金融機(jī)構(gòu)既要應(yīng)對相關(guān)產(chǎn)品的兌付壓力,又要承受砸在手里資產(chǎn)的流動性缺失風(fēng)險。一旦出現(xiàn)同業(yè)之間的信用風(fēng)險,那這風(fēng)險可就大了。這些年來,金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債表都在做大,杠桿率都在提升,因為盈利壓力都在增大。當(dāng)年次貸危機(jī)中美國雷曼兄弟的破產(chǎn)就是一例。

 

因此,房價或許可以連續(xù)上漲20年,但總是有頂?shù)?,無論政策怎樣調(diào)控,市場總有市場的波動鐵律,全世界沒有一個國家的房價能夠走L型。

 

隨著人口老齡化和流動人口的減少,作為耐用消費品的房子的需求總是下降的,一輪房地產(chǎn)周期大致都是18-25年,包括上漲和下跌全過程。當(dāng)然,除了關(guān)注房價何時見頂?shù)母鱾€窗口之外,房地產(chǎn)的流動性更值得關(guān)注,因為樓市不同于股市,前者的流動性風(fēng)險會更大,屆時不是你想賣就能賣得掉。

 

二、20年后,誰來為你的房子接盤?

 

作者:中歐國際工商學(xué)院金融與會計學(xué)教授芮萌,摘自《20年后,誰來為你的房產(chǎn)接盤?》

 

有一次,在和夫人吃飯的時候聊到了退休的話題。當(dāng)計劃中的65歲來臨,想把房子或者股票賣掉以安享晚年時,是否有人愿意接盤房子和股票?

 

對一個普通的中國家庭來講,大多數(shù)的財富都投資在了不動產(chǎn)即房地產(chǎn)。人口結(jié)構(gòu)到底怎樣來影響房地產(chǎn)投資的回報呢?首先我們來看一下誰有能力來購買房地產(chǎn)。

 

對一個成人來講,他的第一次置業(yè)的時間基本在成家立業(yè)時的30歲。30歲到40歲之間,家庭規(guī)??赡茉黾恿?,有了一到兩個孩子,原來第一次置業(yè)的房子已經(jīng)不夠大了,需要改善住房,所以我們發(fā)現(xiàn)在42歲的時候,又出現(xiàn)了第二次置業(yè)的高潮。但是到了65歲,當(dāng)孩子已經(jīng)大學(xué)畢業(yè),已經(jīng)離開這個家的時候,就不需要住原來那么大的房子了。很多人會把原來大的賣了,換一個小的。所以在一個國家,它的人口結(jié)構(gòu)當(dāng)中30歲到40歲的人群比例越高的時候,它對房地產(chǎn)的需求越大。

 

以美國為例,這張圖說明的是美國30歲到44歲占人口的比重與房價指數(shù)的關(guān)系,隨著30歲到44歲的人口比例的上升,它的房地產(chǎn)指數(shù)的價格在上升,反之在下降。

 

在我們過去十年當(dāng)中,恰恰是中國30歲到40歲的人口比重不斷增加的十年,所以在過去十年中,一線城市房地產(chǎn)的價格翻了10倍,背后有它經(jīng)濟(jì)學(xué)的原因。

 

當(dāng)下,中國的人口紅利在慢慢消失。人口紅利衡量的指標(biāo)有兩種,一種是人口中18歲到64歲之間的勞動力的比例從2010年開始下降。因此,過去五年當(dāng)中,大家都會明顯地感覺到中國的勞動力成本越來越貴。

 

第二個來衡量人口紅利的消失的依據(jù)是中國1-15歲青少年的比例。在國際上,當(dāng)1歲到15歲占總?cè)丝诘谋戎亟橛?5%到18%時稱為嚴(yán)重少子化的現(xiàn)象,中國已經(jīng)從70年代的42%下滑到了今天的16%,已經(jīng)落入了聯(lián)合國認(rèn)為嚴(yán)重少子化的現(xiàn)象。

 

當(dāng)人口紅利消失的時候,對不動產(chǎn)的需求自然會下降。中國普通家庭擁有房子的比例是多少?如果我們把父母的房子都加在里面,中國房屋的擁有率是在90%以上,而全世界平均比例為50%—60%。另一個指標(biāo)就是看人均居住面積:全世界人均居住面積是20平方米,按照官方的數(shù)據(jù),中國去年的人均居住面積已達(dá)33平方米。

 

所以房屋的擁有率和居住面積這兩個指標(biāo)都說明在不久的將來,或許在2020年或者是2030年,當(dāng)我們這一輩人要退休的時候,要賣掉房子的時候,這個時候就會出現(xiàn)房子的富余,那時候的價格一定會往下走,中國會出現(xiàn)房地產(chǎn)的多余。

 

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