大家都知道,在2015年尾,一線城市房?jī)r(jià)暴漲,在這個(gè)年尾都認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)走完高峰,開(kāi)始整頓的時(shí)候一線暴漲,然而在大家都認(rèn)為還會(huì)繼續(xù)暴漲的時(shí)候二線城市卻比一線漲的更快了,甚至出現(xiàn)了信貸資金“加杠桿”入市炒作,與此同時(shí),商品房還是一如既往沒(méi)有銷售量,庫(kù)存非常嚴(yán)重。房地產(chǎn)投資牽涉面廣,與投資、信貸、金融風(fēng)險(xiǎn)有相關(guān),是直接影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融穩(wěn)定的關(guān)鍵因素之一。
雖然樓價(jià)一路上漲,但樓市泡沫還是存在的,據(jù)統(tǒng)計(jì)中國(guó)房?jī)r(jià)從2015年初平均漲了11%,北京、上海和深圳等所謂一線城市的房?jī)r(jià)以30%以上的漲幅排名靠前,2016年二線城市受這些漲勢(shì)影響,均上漲5%以上,不過(guò)樓市股票持續(xù)低迷也在暗示著當(dāng)前房地產(chǎn)復(fù)蘇的不可能!
央行原副行長(zhǎng)被媒體提問(wèn)到“房地產(chǎn)有無(wú)泡沫”等問(wèn)題時(shí),霸氣反問(wèn)記者:“你買(mǎi)的起房嗎?你覺(jué)得房?jī)r(jià)不高嗎?”
那么到底因?yàn)槭裁丛驅(qū)е路績(jī)r(jià)一度上漲呢?加固泡沫導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)復(fù)蘇呢?據(jù)筆者了解,近7年信貸資金暴增63萬(wàn)億,1949年至2008年全國(guó)信貸30萬(wàn)億,但是從2009年至2015年突飛猛漲至63萬(wàn)億,這其中的關(guān)鍵就在于貨幣供應(yīng)過(guò)多,導(dǎo)致物價(jià)上漲,資產(chǎn)價(jià)格上漲,而在中國(guó)最嚴(yán)重的就是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲!
大量的信貸需求,買(mǎi)房,建房,等等,開(kāi)發(fā)商以30%的資金撬動(dòng)70%的資金,購(gòu)房者以10%的首付作為杠桿購(gòu)買(mǎi)房屋,其他的資金全靠銀行貸款。信貸資金作保障,龐大的民眾跟進(jìn),形成的一個(gè)完美的杠桿效應(yīng)導(dǎo)致大量的城市一夜之間資產(chǎn)暴漲!
據(jù)筆者了解,中國(guó)房地產(chǎn)不考慮其他用途申請(qǐng)的貸款變相流入房地產(chǎn)就占金融機(jī)構(gòu)的20%左右,如果算上其他貸款流入,這個(gè)比重能達(dá)到30%以上甚至更多,可以說(shuō)一旦貨比政策出現(xiàn)結(jié)構(gòu)微調(diào)或者信貸政策出現(xiàn)調(diào)整,對(duì)于房地產(chǎn)的影響是巨大的,好比一個(gè)氫氣球碰見(jiàn)一點(diǎn)火星,瞬間就蹦瞎卡拉卡,結(jié)果可想而知。
為什么在這么高的風(fēng)險(xiǎn)下,中國(guó)居民仍繼續(xù)借助銀行和金融機(jī)構(gòu)的按揭貸款呢?并且據(jù)筆者了解,銀行儲(chǔ)蓄等金融資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有居民目前的負(fù)債高,但其實(shí)主要原因還是我國(guó)房地產(chǎn)信貸不良率不到1%,所以銀行等金融機(jī)構(gòu)都非常愿意為購(gòu)房者提供首付款提供資金周轉(zhuǎn)的全方位融資信貸,原本100萬(wàn)的房子僅需10萬(wàn)首付即可擁有,大大的降低了購(gòu)房者的門(mén)檻!
中國(guó)居民的守信,親手“養(yǎng)育”了一大批地王,貨幣超發(fā)——信貸充足——央企搶地——杠桿資金跟進(jìn)——地價(jià)上升——房?jī)r(jià)暴漲——貨幣新一輪被迫超發(fā),可怕循環(huán),這些循環(huán)加速了樓市泡沫生成,所以不要責(zé)怪萬(wàn)達(dá)等大型靠房地產(chǎn)發(fā)家的企業(yè),他們只是在這一個(gè)循環(huán)之中收獲了自己應(yīng)該收獲的付出!
為什么各大企業(yè)爭(zhēng)先選擇投資房地產(chǎn)?資金流動(dòng)過(guò)剩,企業(yè)不愁貸款,政府對(duì)風(fēng)險(xiǎn)大包大攬,資金大多都是銀行的,投資不順把地皮還給銀行罷了,根本沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)需要承擔(dān),地價(jià)也不在考慮范圍之類,根本不用考慮成本,代價(jià)的問(wèn)題,就是一個(gè)勁的承包和建造,盡管群眾對(duì)高房?jī)r(jià)的不滿和抨擊,地方政府也會(huì)表現(xiàn)出對(duì)房?jī)r(jià)的不滿,出臺(tái)一些臨時(shí)措施,比如限購(gòu),限價(jià)等,實(shí)際上地方政府不可能拋棄土地財(cái)政!
盡管如此,他們?nèi)圆恍枰獡?dān)心美國(guó)的次貸危機(jī)降臨,因?yàn)槊绹?guó)的危機(jī)來(lái)源于銀行很低的利率,大量發(fā)放住房按揭貸款給缺乏還款能力的群體,美聯(lián)儲(chǔ)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)放松監(jiān)管,無(wú)所作為,最終風(fēng)險(xiǎn)不斷累積,一個(gè)循環(huán)的的部分環(huán)節(jié)沒(méi)有得到潤(rùn)滑,導(dǎo)致卡鏈并對(duì)金融體系造成嚴(yán)重的沖擊。
說(shuō)直接點(diǎn)就是我國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)的次貸危機(jī),因?yàn)槲覀兪敲绹?guó)的改良版,而且我國(guó)的居民非常的守信,不良信貸率不到1%,這個(gè)鏈條不可能中斷,但我只能表示一句呵呵,無(wú)休止的提高房?jī)r(jià),在未來(lái),我們的首付就是現(xiàn)在的整個(gè)房?jī)r(jià)?呵呵,也許是筆者想多了,也是諸位讀者想多了,自己想想吧,這個(gè)泡沫能被加固到什么時(shí)候!反正不管什么時(shí)候,不管“養(yǎng)育”出多少地王,始終都會(huì)有新的接盤(pán)俠誕生。