房?jī)r(jià)拐點(diǎn)即將到來(lái)? 專家為您解讀何時(shí)買(mǎi)房最明智
隨著一個(gè)又一個(gè)“地王”的誕生，房?jī)r(jià)上漲好像沒(méi)有停歇的意思。然而，這么高的房?jī)r(jià)，萬(wàn)一入手成了“接盤(pán)俠”怎么辦。搜狐特地為您邀請(qǐng)了易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)和北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩，兩位大咖將就房地產(chǎn)的相關(guān)問(wèn)題給大家答疑解惑。
以下是直播干貨：
1.今年來(lái)房?jī)r(jià)再次暴漲，從深圳到北京上海，此輪房?jī)r(jià)暴漲的原因是什么呢？
董藩：以前嚴(yán)厲打壓，限購(gòu)限貸，導(dǎo)致積累了大量需求無(wú)法釋放。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下滑，有一些不合理的政策被拆除。暴漲是對(duì)行政打壓手段的報(bào)復(fù)，哪里有打壓，哪里就有反彈啊。
嚴(yán)躍進(jìn)：從過(guò)去經(jīng)驗(yàn)看，市場(chǎng)交易需求持續(xù)釋放3個(gè)月，將出現(xiàn)房?jī)r(jià)企穩(wěn)、反彈、持續(xù)攀升、暴漲的現(xiàn)象。 另外傳播效應(yīng)，比如現(xiàn)在有微信、APP等，一個(gè)地方漲價(jià)，很可能全國(guó)各地購(gòu)房者刷微信就會(huì)馬上知道，進(jìn)而使得看漲情緒更容易形成。
2、二線房?jī)r(jià)咋也如此瘋狂呢？
嚴(yán)躍進(jìn)：二線城市購(gòu)房政策較寬松，而且城市的包容性開(kāi)始超過(guò)一線城市，比如落戶政策、房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)等，從就業(yè)、居住等角度看，性價(jià)比開(kāi)始超過(guò)了一線城市。蘇州合肥這幾個(gè)城市，后續(xù)需求依然是充裕的，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上還會(huì)有一波大的發(fā)展。另外三線城市方面，三大城市群周邊的三四線城市還是有機(jī)會(huì)的。別的地區(qū)尤其是過(guò)了鄭州到西部那一片的三四線，可能是有風(fēng)險(xiǎn)的。
董藩：熱點(diǎn)二線漲得快，第一是因?yàn)檫@些城市本身人口基數(shù)大，積壓了一些需求；第二是因?yàn)?，限?gòu)政策取消導(dǎo)致大量外來(lái)人口可以在這里自由購(gòu)買(mǎi)了。二線突出的城市超越或者追上了北京和上海、廣州，比如合肥、南京，在短期之內(nèi)，不比北京、上海房?jī)r(jià)的漲幅差，可能更快一些。
3、如果繼續(xù)投資二線城市的房子，還是好時(shí)機(jī)嗎？另外北京上海等一線城市的房?jī)r(jià)第三第四季度還會(huì)漲嗎？
嚴(yán)躍進(jìn)：二線城市主要是省會(huì)城市，類似鄭州合肥濟(jì)南等都是熱點(diǎn)二線，本身沒(méi)問(wèn)題。類似西安、長(zhǎng)沙等進(jìn)入沒(méi)問(wèn)題，但預(yù)期不要太大。未來(lái)半年的預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)方面上?；蛟?.6-3.8萬(wàn)的均價(jià)波動(dòng)。而北京大概在3.2-3.4萬(wàn)元的水平波動(dòng)。
董藩：繼續(xù)投資二線城市當(dāng)然可以，因?yàn)榭傮w上二線城市人口在繼續(xù)增加。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也比三思想好，外來(lái)人口會(huì)繼續(xù)涌入。
三四季度一線城市房?jī)r(jià)還會(huì)漲，但漲幅取決于政策。一般情況下漲幅會(huì)趨緩，因?yàn)閿D壓需求的釋放基本結(jié)束，后面趨緩了，但一線的供應(yīng)跟不上，下跌的邏輯不存在，除非收緊政策。
4、那么買(mǎi)什么樣的房子容易被套呢？投資者在買(mǎi)房的時(shí)候應(yīng)該注意什么問(wèn)題呢？
嚴(yán)躍進(jìn)： 第一、大城市的郊區(qū)別墅盡量不要買(mǎi)。第二、北方的海景房盡量不要買(mǎi)。第三、旅游景區(qū)尤其是古鎮(zhèn)的房子盡量不要買(mǎi)。第四、大城市30平方米以下的房子盡量不要買(mǎi)。第五、蘇州吳江區(qū)、上海青浦朱家角、南通啟東、煙臺(tái)周邊的縣城、山西省的大部分三四線城市、廣州北部、北京北部、大連、長(zhǎng)沙等城市或區(qū)域盡量不要去買(mǎi)。當(dāng)然我說(shuō)的也不一定很絕對(duì)，但原則上可以繞開(kāi)這些地雷區(qū)?？h級(jí)城市，若非百?gòu)?qiáng)縣，本身不屬于投資的熱點(diǎn)。
5、未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)漲多久？基于什么因素做出如此判斷呢？
嚴(yán)躍進(jìn)：中國(guó)房?jī)r(jià)近兩年將走入8000元的水平。具體城市看，北京將進(jìn)入3.8萬(wàn)元的水平，上海4萬(wàn)3的水平。這是實(shí)際的均價(jià)。2017年下半年會(huì)降溫，降溫的含義不是均價(jià)降，而是房?jī)r(jià)基本不漲不跌，相對(duì)物價(jià)可以理解為降價(jià)。
董藩： 就未來(lái)來(lái)講，有一部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很穩(wěn)、沒(méi)有投資價(jià)值了，甚至買(mǎi)完可能虧損了；而另外一些城市，特別是廣大的一線和二線城市，總體上價(jià)格是上漲的。為什么呢？因?yàn)槿?、四線甚至更低級(jí)的居住區(qū)域內(nèi)，有大量的人口流向一線二線城市，產(chǎn)生新的需求。在房地產(chǎn)供應(yīng)不足的情況之下，價(jià)格一定會(huì)明顯上漲。
6、 對(duì)年輕人來(lái)說(shuō)，您認(rèn)為是買(mǎi)房合適還是租房合適呢？
嚴(yán)躍進(jìn)：四個(gè)一線城市里面，建議年輕人（32歲以前）近三年就在單位附近租房，不要買(mǎi)房，雖然房?jī)r(jià)依然會(huì)漲。四個(gè)一線城市要租房租三年，奮斗滿三年。到時(shí)候你的價(jià)值成長(zhǎng)能夠跑贏房?jī)r(jià)。其他城市根據(jù)實(shí)際情況決定。
董藩：如果能買(mǎi)得起房，那當(dāng)然還是要買(mǎi)房。我開(kāi)玩笑時(shí)說(shuō)過(guò)："男人不買(mǎi)房，等于耍流氓"，我還說(shuō)過(guò)，"早買(mǎi)房是孝敬父母"，因?yàn)檎麄€(gè)中華民族的居住文化是安居才能樂(lè)業(yè)，住自己的房子心里才更踏實(shí)。
如果你有沒(méi)有房子，大家看你的時(shí)候、對(duì)你的評(píng)價(jià)，就和有房完全不一樣的。如果沒(méi)房的話，大家往往感覺(jué)到你無(wú)能、懶惰、沒(méi)面子、沒(méi)財(cái)富、不穩(wěn)定、不可信。
7、為了去庫(kù)存，有些人在買(mǎi)房按揭時(shí)加了杠桿，這種風(fēng)險(xiǎn)因素如何防范？
嚴(yán)躍進(jìn)：倘若還不上房貸，那就說(shuō)明信貸審核此前有很大的漏洞。實(shí)際上基本上信貸市場(chǎng)有個(gè)規(guī)律，一般在7年內(nèi)購(gòu)房者就提前還掉了30年的貸款。所以說(shuō)還不上的案例還是很少的。此類問(wèn)題若出現(xiàn)，更多的不是經(jīng)濟(jì)層面的原因，而是司法層面的原因。
董藩：中國(guó)人和外國(guó)人不一樣，即使首付中用了很多融資資金，即使還款壓力非常大，但大多數(shù)人都努力去保信貸償還，所以按揭貸款這部分，從現(xiàn)在的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生狀況來(lái)看，在全世界范圍內(nèi)，華人都是最低的，在中國(guó)大陸也有這樣的特點(diǎn)。實(shí)際上人家能夠把控好，不會(huì)出大麻煩，出麻煩的都是意外情況。
8、2013年董藩老師提出了一個(gè)觀點(diǎn)：25年后北京每平米房?jī)r(jià)將超80萬(wàn)元人民幣；現(xiàn)在您是否依然堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)？
董藩：只要不進(jìn)行幣值改革，只要社會(huì)運(yùn)行不出現(xiàn)大麻煩，也不過(guò)分打壓北京市場(chǎng)，我的預(yù)測(cè)不會(huì)落空的。如果北京不限購(gòu)限貸，允許全國(guó)人民隨便買(mǎi)，我相信現(xiàn)在均價(jià)可能向十萬(wàn)靠攏了。
現(xiàn)在央行為保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不斷放水，M2的真實(shí)增速究竟是多少誰(shuí)都不知道啊，這些增加的貨幣不能被過(guò)剩行業(yè)吸收，只能涌向熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)領(lǐng)域——"信董藩，得金山"，實(shí)踐早就證明了我的預(yù)測(cè)很準(zhǔn)，能買(mǎi)就買(mǎi)吧！
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